明尼苏达圣保罗市中心改造：非营利组织主导U.S. Bank Center及空置建筑的未来 Minnesota St. Paul Downtown Revitalization: Nonprofit Leads Future of U.S. Bank Center and Vacant Buildings
内容
导语
在明尼苏达州圣保罗市中心，一个名为圣保罗市中心发展公司（St. Paul Downtown Development Corporation，简称SPDDC）的非营利组织正在悄然改变着城市的面貌。该组织近期在U.S. Bank Center的止赎拍卖前夕，成功收购了其困境抵押贷款，并已掌控包括Alliance Bank Center在内的多处空置物业。面对市中心大量空置办公楼的挑战，SPDDC及其总裁戴夫·希金斯（Dave Higgins）正致力于通过创新策略，如将办公楼改建为住宅，为圣保罗注入新的活力。
核心新闻
就在原定止赎拍卖的几天前，成立一年的非营利组织圣保罗市中心发展公司（SPDDC）宣布，已成功从内布拉斯加州奥马哈市的第一州际银行手中，收购了U.S. Bank Center大楼的困境抵押贷款。尽管问题重重的原业主Madison Equities仍持有这座25层办公大楼的产权，但作为新的贷款方，SPDDC已获得主导其未来的权利。目前，这座大楼的入住率仅为约26%。
这并非SPDDC今年首次出手。在过去几个月里，该组织已先后收购了Alliance Bank Center、Capital City Plaza停车场、Empire Building以及毗邻的Endicott Arcade，这些物业此前均为空置，并由Madison Equities持有。SPDDC表示，其目标是重新激活市中心这些停滞的区域。
SPDDC总裁戴夫·希金斯接受《先锋出版社》采访时表示，对于U.S. Bank Center的持有时间尚无具体计划，在此期间，他们将作为贷款方，而Madison Equities仍是业主。但他强调，SPDDC的终极目标并非成为市中心主要的长期物业持有者。他们可能会亲自开发或再开发这些资产，例如 Capital City Plaza 和 Endicott Arcade的修复工程预计在2026年完成；也可能寻找有能力的租户，或与合资伙伴合作，甚至将物业转交给有经验的投资者。希金斯表示，他们并非要与市场竞争，而是因为当前传统开发商不愿承担这些资产的风险，SPDDC的介入是为了创造发展势头，一旦市场恢复健康，他们会退居幕后。
对于U.S. Bank Center，虽然拆除是一种可能性，但希金斯认为其最有可能被改造为住宅，尤其从空间布局上看非常适合。全球建筑设计公司Gensler的研究也指出，该大楼是市中心20座建筑中，最适合住宅改造的十大候选之一。然而，改造仍需解决结构、管道等大量工程和成本问题。
关于资金来源，SPDDC表示，U.S. Bank Center的抵押贷款收购并未动用公共资金，但目前不便公开投资者身份。就税务问题而言，由于U.S. Bank Center仍由营利性公司Madison Equities拥有，它依然需要缴纳房产税。而SPDDC直接拥有的物业，如Alliance Bank Center，已获批从2026纳税年度起免税。如果U.S. Bank Center因欠税而面临房产没收，SPDDC作为贷款方将有优先权参与后续处理。
希金斯还回应了关于SPDDC介入会否阻碍市场竞争的质疑。他指出，在SPDDC介入前，这些物业曾被市场推广近两年却无人问津，此次收购是基于对银行而言最合理的选择，旨在避免物业在缺乏有效管理下长期荒废。
SPDDC目前通过收购已掌控市中心五处物业。希金斯表示，短期内没有更多收购计划，但也不排除未来的可能性。同时，SPDDC已启动“重塑圣保罗市中心：核心区域转型”的公众参与项目，鼓励公众通过网站 downtownstpaul.com/reimagine 提交反馈和建议。
背景解读
圣保罗市中心的改造计划是美国许多城市面临的共同挑战和机遇。近年来，受远程工作模式兴起的影响，全国范围内的城市办公楼空置率持续攀升。市中心区域若缺乏活力，不仅影响经济发展，还会对社区安全和吸引力造成负面影响。在这种背景下，非营利性城市发展机构的重要性日益凸显。它们通常能够整合公共和私人资源，在市场失灵时介入，推动那些短期内盈利前景不明朗但对城市长远发展至关重要的项目。将老旧办公楼改造为住宅，即“适应性再利用”（Adaptive Reuse），是当前解决办公空间过剩和城市住房短缺的流行策略。然而，这类改造项目通常伴随着高昂的成本和复杂的工程挑战，包括但不限于结构加固、水暖电气系统的全面升级以及分区和建筑规范的调整。圣保罗作为明尼苏达州的省会城市，其市中心活力的复苏对于整个区域的经济和社会发展都具有战略意义。SPDDC的介入，预示着圣保罗市中心正从被动等待市场自发调整，转向更积极、有规划的引导式发展。
本地化影响
对于居住在明尼苏达州，特别是圣保罗及其周边地区的移民社区来说，圣保罗市中心的改造计划将带来多方面的潜在影响：
- 住房选择与可负担性：U.S. Bank Center等办公楼改建为住宅，可能增加市中心区域的住房供应，为寻求便利交通和城市生活方式的移民提供新的居住选择。虽然高端改造项目可能价格不菲，但长期来看，整体供应增加有助于缓解住房压力。这可能吸引更多年轻移民或家庭入住市中心，带动周边生活服务设施发展。
- 就业机会：大规模的物业改造和重建将创造大量的建筑、装修及相关服务业的就业机会。此外，随着市中心活力的提升，新的商业、零售和服务业态也可能出现，为移民提供更广泛的就业选择。
- 社区活力与安全：一个更加活跃和宜居的市中心，将意味着更多的行人、更丰富的商店、餐厅和文化活动。这不仅能提升居民的生活质量，也可能改善公共安全状况，使得市中心成为一个更具吸引力的社交和休闲场所，对不同文化背景的移民群体都更具包容性。
- 商业和创业机会：市中心的复兴可能吸引新的投资和商业入驻，为移民企业家带来新的创业机会，尤其是在餐饮、零售和社区服务领域。
- 税收与公共服务：虽然部分非营利组织持有的物业可能获得免税地位，但市中心整体价值的提升将有望增加地方税收，从而为公共服务（如教育、交通、社区项目）提供更多资金，惠及包括移民在内的所有居民。
- 参与城市规划：SPDDC发起的公众参与项目（如“Reimagine Downtown St. Paul”）为包括移民在内的所有居民提供了表达对市中心未来愿景的机会。移民社区可以通过这些渠道发声，确保其需求和关切在城市发展中得到考虑。
英文词汇解释
- distressed mortgage (困境抵押贷款): 指面临违约风险或已处于违约状态的抵押贷款。
- foreclosure auction (止赎拍卖): 贷款方（银行）在借款人无法履行抵押贷款义务时，通过法律程序收回并出售抵押物（如房产）的拍卖。
- nonprofit (非营利组织): 为公共利益服务，不以营利为目的的组织。
- hold title (拥有产权): 拥有某项资产（如房地产）的合法所有权。
- reactivating stagnant corners (重新激活停滞的区域): 使原本不活跃、缺乏生机的地方重新恢复活力和功能。
- joint venture (合资企业): 两个或更多实体为特定项目或商业活动共同出资成立的企业。
- adaptive reuse / conversion to residences (适应性再利用 / 改建为住宅): 将现有建筑（如办公楼）的功能改变为新的用途（如住宅），以适应市场变化或城市需求。
- spatial standpoint (空间角度): 从建筑布局、空间利用效率和功能分区等角度进行分析。
- tax-exempt status (免税地位): 法律规定某些组织（通常是非营利性质）可以免除缴纳特定税款的资格。
- deed in lieu of foreclosure (以房产抵押替代止赎): 借款人自愿将房产产权转交给贷款方，以避免冗长的止赎程序，通常是双方协商的结果。
