明尼苏达移动房屋公园租金之争：居民抗议高价与立法挑战 Minnesota Mobile Home Parks Bill Draws Residents, Resistance

明尼苏达州的移动房屋（Manufactured Homes）居民正面临日益严峻的住房压力，随着大型企业尤其是一些外州公司收购移动房屋公园，土地租金飙升，居民们陷入进退两难的困境。为此，明尼苏达州议会正在审议一项旨在保护居民权益的法案，该法案将限制租金涨幅并赋予居民在公园出售时的优先购买权。

核心新闻： 明尼苏达州莱克埃尔莫（Lake Elmo）希马龙公园（Cimarron Park）的居民萨米·西尔弗（Sammi Silver）原本以为购买移动房屋是她人生过渡阶段的明智之举。作为一名房地产经纪人和物业经理，40岁的西尔弗于2021年入住希马龙公园，看中了其高档设施如高尔夫球场和游泳池。然而，现实却与她的预期大相径庭。西尔弗表示，2021年她的土地租金（Lot rent）约为每月745美元，如今已涨至1070美元，且每六个月上涨一次。她抱怨公园设施维护不善，高尔夫球场缺乏保养，游泳池也未在居民方便的时段开放。希马龙公园由总部位于芝加哥的上市公司股权生活方式地产（Equity LifeStyle Properties, ELS）拥有，该公司在23个州拥有多个公园。ELS方面回应称，公司定期对公园进行维护，租金涨幅符合该地区可比住房水平，2022年至2026年期间年均涨幅约为6%。

对于移动房屋的业主而言，离开公园并非易事。他们拥有房屋本身，却租赁其所在的土地。搬迁预制屋成本高昂，可能造成房屋损坏，且明尼苏达州可供移动房屋（Zoned for mobile homes）使用的地块稀缺，新公园建设停滞。租金不断上涨使得房屋越来越难出售，西尔弗甚至考虑亏本出售以摆脱困境。她支持明尼苏达州立法机构正在审议的法案，该法案旨在将每年土地租金涨幅限制在3%（有例外情况），并要求公园业主提供明细账单（Itemized billing）。

该法案的支持者将其称为“预制屋居民权利法案”，认为其迫切需要，因为越来越多的公园被外州企业，包括私募股权公司（Private equity firms）收购。非营利组织CoNorth的数据显示，2025年，明尼苏达州出售的13个公园被外州买家购得，虽然数量与州内买家持平，但这13个公园占据了当年出售地块总数的约85%，因为它们规模更大。ELS拒绝就该法案置评，但其联邦选举委员会（FEC）备案显示，该公司曾因租金管制规定起诉地方政府。布莱恩国际村（Blaine International Village）居民塔米·弗莱（Tami Fry）作证称，自她的公园从本地所有者转为外州投资公司Havenpark Communities后，租金从每年约15美元的涨幅飙升。她表示，2021年Havenpark收购时租金约为440美元，如今已涨至约700美元，这让她在提前退休照顾父母后感到“被困”。弗莱收集了3500个签名支持这项法案，并呼吁立法者关注预制屋业主所面临的不公平待遇。

然而，一些明尼苏达州的公园业主对此法案表示担忧。拥有八个移动房屋公园的Summit Management的马克·兰伯特（Mark Lambert）表示，他并非私募股权公司，该法案的规定过于复杂，会伤害到像他这样的本地企业。他认为法案没有考虑到行业内日益增长的成本，且不公平地偏袒居民自有的公园。Havenpark Communities是至少七家在明尼苏达州运营预制屋公园的外州投资公司之一。该公司表示，自2019年进入明尼苏达州以来已投资超过4000万美元，用于改善基础设施、增加设施，并为居民创造持久价值。该公司还聘请了四名说客监督相关法案，并辩称他们并非“私募股权公司”，因为他们通常长期持有公园而非快速转售。批评者则指出，Havenpark等公司以高价收购公园（例如2021年在查斯卡以4000万美元收购一公园，是其评估价值的四倍），随后将成本转嫁给居民。

该法案还要求公园业主在出售公园前，须向居民发出出售意向通知，并给予他们时间提出购买要约，即“优先购买权”（Opportunity to purchase）。明尼苏达州目前有15个移动房屋公园由居民以合作社（Cooperative）形式拥有和运营，CoNorth组织为此提供帮助。弗里德利（Fridley）的公园广场合作社（Park Plaza Cooperative）就是其中之一。该合作社主席纳蒂维达·西菲尔德（Natividad Seefeld）在此居住了近30年，并于2011年组织邻居共同买下公园。她说，公园目前约有85户家庭，租金为545美元，自2024年以来未曾上涨。小幅租金上涨和拨款资助了围栏、新游乐场和社区中心兼风暴庇护所等项目，为居民，包括许多年轻家庭和老年人，提供了安全和稳定的生活环境。西菲尔德在州议会作证时强调，居民渴望有机会掌握自己的生活，拥有一个安全的居住地。

该民主党-农民-劳工党（DFL）法案最近在明尼苏达州参议院获得了两党支持，但在众议院则因党派分歧而停滞。全美至少有21个州已经出台鼓励公园业主向居民出售的法律，加利福尼亚、俄勒冈、佛蒙特和华盛顿州等多个州也限制了租金上涨。希马龙公园居民特雷弗·纳尔逊（Trevor Nelson）呼吁立法者倾听选民的心声，而非外州企业。

背景解读： 在美国，移动房屋社区是提供可负担住房的关键组成部分。独特的产权模式（业主拥有房屋，但租赁土地）使居民对公园业主产生高度依赖。近年来，私募股权公司和大型房地产投资公司大量收购这些公园，因为其稳定的租金收入和“垄断”居民的特性极具吸引力。这种趋势常导致租金大幅上涨、维护标准下降，对以老年人、低收入者和家庭为主的居民造成巨大压力。明尼苏达州的这项立法正是在全国范围内对此类问题的回应，旨在通过租金管制、透明化账单和优先购买权来平衡业主和居民的权利，防止居民因租金飙升而失去家园。许多州已经采取类似措施，反映了对这一日益严重的住房问题的广泛关注。

本地化影响： 明尼苏达州的移动房屋公园为许多移民和难民家庭提供了首次拥有住房的机会，是他们实现美国梦的重要一步。这些房屋通常比传统住房更经济实惠，为移民家庭提供了落脚点，帮助他们建立社区和积累财富。然而，当外州公司接管公园并大幅提高土地租金时，这些社区的稳定性面临严重威胁。对于许多移民家庭来说，他们可能面临语言障碍、对法律和租赁合同理解不足，使得他们更难为自己争取权益。高昂的搬迁成本和缺乏其他选择意味着他们往往“被困”，无法离开，这不仅增加了经济负担，也可能导致心理压力和社区纽带的瓦解。

如果这项法案通过，对明尼苏达州的移民社区将是重大利好。租金上涨的限制将提供急需的稳定性，防止家庭因无法承受租金而流离失所。优先购买权也将赋予社区更大的掌控权，使他们能够通过合作社模式拥有并管理自己的公园，从而确保长期可负担性并投资于社区改善。这将增强移民家庭的住房安全感，帮助他们在明尼苏达州更好地扎根和发展。反之，若法案未能通过，移民社区将继续面临因租金飙升而带来的住房不稳定性和经济压力，这可能加剧明尼苏达州本已存在的住房危机，并对这些脆弱群体的福祉产生深远影响。因此，这项立法对明尼苏达州多元化社区的福祉至关重要。