圣保罗Grand Avenue地标重建：Victoria Crossing商场缘何获数百万美元TIF融资？St. Paul Victoria Crossing Redevelopment on Grand Avenue: Eligibility for TIF Funding Explained
内容
圣保罗市议会近日批准了一项备受争议的地产开发项目，即在著名的Grand Avenue和Victoria Street交汇处，拆除现有的Victoria Crossing East商场及周边建筑，新建一座集公寓与商业为一体的六层综合大楼。为此，开发商将获得近300万美元的税收增量融资（TIF）。这一决定引发了公众对其在“全城最时尚商业街区”使用TIF资金的合理性质疑，也凸显了圣保罗在城市更新和经济发展中面临的挑战与权衡。
核心新闻
就在圣诞节前夕，圣保罗规划与经济发展部门的官员们提出了一项申请，建议向开发商Afton Park Development提供近300万美元的税收激励，用于拆除位于Grand Avenue和Victoria Street东北角的现有三栋建筑，并在此地兴建一座六层高的综合用途公寓楼。
圣保罗市议会随后以5票赞成、1票反对通过了此项提议，为Afton Park Development的计划亮起绿灯。该计划将拆除Victoria Crossing East商场（前Billy's on Grand餐厅所在地）以及一栋相邻的租赁房屋。取而代之的将是一座拥有90套市场价公寓的建筑，底层设有超过12,800平方英尺的餐厅和零售空间，并配备地下停车场。整个项目总投资达4460万美元。
城市议会主席Rebecca Noecker指出，长期以来圣保罗一直缺乏完全没有补贴的住房开发项目，第三方评估确认该项目存在财务缺口，而所提供的TIF资金正是为了弥补这一缺口。然而，根据州法律规定，批准这项26年期、总额940万美元的TIF区，市府官员必须证明该地块“破败不堪”，并且若无公共援助，这个价值4460万美元的项目将无法推进。这让一些项目支持者也感到困惑：Grand Avenue，这个素有圣保罗“最时尚小型商业区”之称的街区，真的“破败”吗？尽管该街区确实存在一些空置的商业建筑，但周围依然是繁华的精品店、餐厅、咖啡馆和公寓楼，以及相邻街道上的高端住宅。
开发商Ari Parritz解释说，获得TIF资助并非因为Grand Avenue或该路口整体破败，而是因为现有建筑的物理基础设施“结构不达标”。他邀请不相信的人可以入内查看，指出Victoria Crossing East商场内部漏水，旁边的房屋也有明显的老化和损坏迹象。
市府工作人员基于住房和重建管理局委托的两份报告，为TIF区的设立提供了依据：Ehlers公共财政顾问公司（Ehlers Public Finance Advisors）的财务分析报告和LHB建筑、工程与规划公司（LHB）的建筑检查及维修成本分析报告。LHB报告指出，这三栋建筑均为“结构不达标”，将其维修至符合建筑规范的成本（136万美元）将超过完全重建成本的15%（实际达到29%），远超州法规定的门槛。Ehlers报告则发现，在没有TIF援助的情况下，该项目的投资回报率（6.02%）低于市场普遍要求的7%，“若无资助，项目将无法进行”的条件得以满足。
背景解读
TIF (Tax Increment Financing) 机制解析： TIF，即税收增量融资，是美国地方政府常用的一种经济发展工具。其核心原理是：在城市中划定一个特定区域（TIF区），通过公共投资或提供补贴来刺激该区域的开发。在TIF区设立后，该区域内房产税的“基础价值”会被锁定。未来，随着区域内房产价值的提升，所产生的额外税收（即“税收增量”）不再进入传统的市、县、学区总基金，而是被引导回TIF区，用于偿还与开发项目相关的公共债务或直接资助开发商。这种机制旨在吸引私人投资进入那些原本不具备足够经济吸引力的地区，以促进城市更新、创造就业和扩大税基。
TIF争议与“破败”认定： TIF作为一项强力工具，在实践中也伴随着争议。主要批评包括：它可能将本应流向公共服务（如学校、消防）的税收增量挪用；“破败”区域的认定标准可能过于宽泛，导致一些本可在没有补贴的情况下自行发展的项目也获得了资助。在明尼苏达州，TIF审批的一个关键条件是“若无资助，项目将无法进行”（"but for" test），即证明没有公共资助，项目就无法经济可行。此外，还需证明建筑“结构不达标”，维修成本超过重建成本的15%。Victoria Crossing 项目虽然位于Grand Avenue这一繁华地带，但依据两份专业报告，市府认为其满足了“结构不达标”和“若无资助，项目将无法进行”的条件，从而为其获取TIF资金提供了法律依据。
圣保罗的地产开发环境： 圣保罗市近年来在地产开发上面临诸多挑战。除了投资者对高利率、监管和政治环境的担忧外，该市于2021年通过的“租金管制”（Rent Control）政策也对市场造成了一定影响。虽然旨在保护租户利益，但部分开发商认为该政策增加了投资不确定性，导致新建市场价公寓项目放缓。因此，Victoria Crossing项目获得TIF资助，也反映了市府在推动市场化住房开发方面的努力和权衡。
本地化影响
对于居住在明尼苏达州圣保罗的居民，特别是华裔移民群体而言，Victoria Crossing商场重建项目及其TIF融资事件将带来多方面的影响：
- 住房选择与成本： 新建的90套市场价公寓将增加市中心的住房供应。对于追求现代化、交通便利生活方式的移民家庭来说，这是一个新的选择。然而，由于这些是市场价公寓，其租金水平将较高，可能不直接缓解低收入群体的住房压力。但项目TIF中包含300万美元用于场外经济适用房，这可能会间接对圣保罗的经济适用房供应产生积极影响，值得关注。
- 社区商业与生活体验： Grand Avenue作为圣保罗的商业名片，此次重建将带来全新的零售和餐饮空间。这不仅可能吸引更多高品质的商家入驻，为周边居民提供更多元化的购物和餐饮选择，也可能创造新的就业机会。对于习惯在华人社区之外探索的移民来说，Grand Avenue的活力提升将丰富他们的日常生活。
- 城市面貌与文化认同： Victoria Crossing商场承载了部分老圣保罗人的记忆。虽然开发商强调现有建筑结构老旧，急需更新，但新建筑的现代风格无疑会改变该街区固有的风貌。对于新移民而言，这可能是城市现代化的体现；而对于长期居住的居民，可能会有对旧时记忆的留恋。
- 财政公平与公共服务： TIF资金的使用意味着在未来26年内，项目产生的额外房产税将不会直接流入市、县、学区总基金，而是优先用于项目本身。这引发了对财政公平性的讨论。一些居民可能担忧，这会影响到公共教育、治安等关键服务的资金来源。对于关注子女教育和社区安全的移民家庭来说，这是需要留意的一个方面。
- 投资与经济发展信号： 该项目的获批，在一定程度上也向外界释放了圣保罗市府积极推动经济发展、吸引投资的信号。尽管面临租金管制等挑战，市府仍愿意通过TIF等工具来支持有潜力的项目。这可能鼓励更多投资者考虑圣保罗，从而带动其他区域的更新与发展，为所有居民带来更繁荣的经济环境。
