明州起诉两名房屋卖家：被指以“无息”契约购房吸引穆斯林买家，再收取隐性费用

明尼苏达州总检察长办公室本周对两名房屋卖家及其公司提起诉讼，指控他们利用穆斯林买家避免支付利息的宗教信念，以“无息”交易招揽客户，却通过抬高售价、附加费用和大额到期付款增加购房负担。案件涉及双城地区和圣克劳德的住宅；目前这些内容是州方的民事指控，并非针对本案被告的已生效裁判。

据 Sahan Journal 记者 Joey Peters 九月十日报道，总检察长基思·埃里森（Keith Ellison）的办公室于周三起诉 Travis Benoit、Steven Legatt，以及两人共同持有的 C4D、Five Properties 公司。州方认为其行为违反州与联邦消费者保护规定、联邦《真实借贷法》和明州《人权法》。报道说，两名被告截至发稿均未能取得联系，因此尚未包含他们对指控的回应。

交易采用的是契约购房（contract for deed），而非银行常规房贷。州方指控，卖家将住房按市价买入后，再以明显更高的总价卖给索马里裔买家，并宣传无需支付利息；但合同实际包含利息负担，以及未列明的数千美元费用。报道指出，这种交易的消费者保障往往弱于传统抵押贷款，买家必须特别面对尾款和未付清前产权安排的风险。

诉状列举的一宗亨内平县交易发生于二〇二四年二月：房屋买入价为三十九万九千九百美元，同一天转售给购房者的价格却达到九十三万零九百五十美元。买方先付十二万美元首付款。另一宗二〇二二年九月的交易中，住宅买入价为二十四万七千美元，当天转售价为六十六万四千美元，买方首付款接近九万八千美元。这些金额均来自报道对诉状的转述，不是本案已经确认的损害赔偿额。

低月供也未必代表总负担较低。州方称，某些买家月供被降至两千美元，却必须在每年年底另付七万七千美元的大额款项。这类合同通常为期五年，大额付款可能每年出现，也可能在合同结束时一次偿还剩余房价。诉状认为，这样的结构让买家更容易违约，并称相关房屋失去偿付能力后被收回的发生率达到全国平均水平的二十倍；这一比较仍是诉方提出的说法。

埃里森在书面声明中说，利用一个人根深蒂固的宗教信念，使其贫困、失去住房，并从中非法获利，是“特别卑劣”的行为。他还表示，办公室此前已经起诉并赢得类似案件，打算再次追责。州方的评价不能替代法院对新案证据和法律适用的判断。

这次诉讼有一条较长的调查背景。Sahan Journal 与 ProPublica 在二〇二二年联合调查针对明州穆斯林买家的契约购房市场，报道过一名买家购买七十二万七千美元的 Lakeville 房屋、支付七万三千美元首付款，却误以为交易无息的经历。原文说，该合同实际利率为百分之六点五，当时市场利率为百分之五点三。调查后，州及联邦层面陆续出现相关改革，明州议会也通过新的保护措施。

另一名开发商 Chad Banken 的案件则已走到不同阶段：州方二〇二四年起诉后，陪审团在今年六月认定其违反消费者保护及人权法律。目前双方仍在争议其应向二〇一九年至二〇二四年间的一百六十名购房者支付多少赔偿。Benoit、Legatt 的新案不能直接套用该案结论；截至本次报道，新案的审判和赔偿时间表尚未公布。

来源：Sahan Journal